鄂尔多斯房地产崩盘（鄂尔多斯房价崩盘）

被称小香港的“鄂尔多斯市”如今怎么样？

话说来内蒙有几年了，去鄂尔多斯是因为施工。去了两次感觉就是第一基础建设很好。公交站，学校， 体育 场，公园建设的都很好，不输任何一座大城市。第二人是太少。说停车位紧张我信，因为几乎家家有车，堵车是不至于的。我们在鄂尔多斯施工，住在伊金霍洛，很好的酒店八十一晚，要开车去现场，下午三点回来，大街上没人。只有主干道的红绿灯是开的。我们还特意去了一趟康巴什，真的是没人。高楼林立，晚上一栋楼里能亮三盏灯的都算有人气的。伊金霍洛人还是不少的，红绿灯的那个地方我也不知道地名，不过是在标志性的那六栋楼附近。两三年前去的，现在不知道人多了没。

作为一个外生土长的鄂尔多斯人，我来说说我的感受吧！鄂尔多斯是一个能源城市，依靠煤炭资源强势崛起。鄂尔多斯全境86752平方公里，据说是我国煤炭储存量第一大市，按照目前的开采速度也还能开采个几百年。

前些年煤炭价格暴涨，鄂尔多斯房价迅速崛起，各个楼盘如雨后春笋拔地而起，各地打工者也络绎不绝的涌入鄂尔多斯，一时之间鄂尔多斯空前繁荣。盖房就要征地，鄂尔多斯本来就地大人稀，那些土生土长的原住民谁家没有个几亩十几亩的地？征个几百万都算少的，那时鄂尔多斯人的有钱程度可想而知，好些人都不适应这突然的暴富，于是各种买豪车（房是不用买的，那地一征，哪家都陪着几套房），放高利贷……，小香港的称号由此而来，一时之间真可谓是风头无俩。 但正所谓花无百日好，没多久民间借贷危机爆发，可怜的鄂尔多斯人民钱打了水漂，所以渐渐进入沉寂期。

说完了鄂尔多斯的发家史，再来说说我眼中的鄂尔多斯。说鄂尔多斯，其实主要还是说的东胜区，因为东胜区是以前的市政府所在地，人口也最多，最具有代表性。

鄂尔多斯的优点是治安好，环境好，这是公认的，早在十几年前我同学去天津学习回来就说鄂尔多斯比北京天津那些大城市干净的多，夏天凉爽，冬天雪有点少。

说完优点自然是缺点，由于前些年的财政富足而市领导又没看到自身地大人稀的缺点，所以把摊子铺的特大，直接导致了康巴什鬼城的出现和东胜区随处可见的烂尾楼，我们都知道人是一切经济的基础，没有人，一切都是空谈，但是鄂尔多斯市政府却主打适宜居住的城市主题，所以铁西区和康巴什区基本没什么商圈，人们还是习惯到旧城区消费和 娱乐 ，至于康巴什区，我同学住在哪里，说买东西基本回东胜买，这样的新区建起来有何意义？我也问过在康巴什区上大学的学生，他们说他们学校跟前什么都没有，也不让出校门，那么我又想问问敬爱的鄂尔多斯市领导，你们建这个学校干什么呢？花费几个亿就为了让您家的孩子上学离家近点吗？那可是几千号大学生，就是每人每天花十块钱，也能贡献不少gdp吧？

这些年政府又主打 旅游 ，说实话鄂尔多斯的 旅游 资源很有限，在我看来都属于观光 旅游 ，游客参与有限，而且价格死贵死贵的，虽然游客嘴上不说，但想必心理想的是以后再也不来了！

随着国家棚改新政的的落实以及地方政府五年内不批准新建商品房规定的执行，鄂尔多斯主要城区阿镇一康巴什一东胜一沙圪堵一薛家湾的房价稳中有升，以东胜、阿镇、薛家湾为例，新房均价已由2800元/平上涨为4900元/平，康巴什属特例，新房均价已达9500元/平，同热点炒房城市不同，鄂尔多斯市在经历过山车经济后，民众头脑冷静，购房者以刚需购买群体为主，且成交量平稳。随着2015年底之后煤炭经济的回暖，经济复苏，就业率及收入得到显著提升，民众购买力增强，CPI指数均位居全国三线以上城市前列，用一句玩笑话概括，瘦死的骆驼比马大。鄂尔多斯市在经历了煤炭经济的10年黄金期后，出现了近4年的低迷期，但雄厚的煤炭、天然气资源以及完善的基础建设注定会让鄂尔多斯再续辉煌，根据2017年国家经济指标统计，鄂尔多斯人均GDP继续位居全国榜首(除港澳地区)。2018年，鄂尔多斯市政府不再盲目追求GDP政绩，重点抓债务清偿、环境治理、棚户区改造等务实工作，全力挤压GDP水分，还大家一个真实的鄂尔多斯。欢迎到鄂尔多斯做客。

首先说一下 经济  鄂尔多斯经济总量在内蒙古地区还是稳稳的第一，虽然说经历了早年的房地产阵痛和民间借贷风波，但是依靠其经济基础和丰富的资源属性鄂尔多斯还是挺了过来，经济也在慢慢步入正轨。近几年也培养起了自己的特色产业，如依靠丰富的煤炭发展起来的 煤化工产业 ，在全国范围内也是首屈一指的。形成了完备的煤化工体系，如煤制油，煤制天然气，煤制烯烃，煤制乙二醇等，其中还有很多国家级大型示范项目。同时也带动了上下游相关产业的发展。还有 装备制造基地，京东方鄂尔多斯产业园。 都为鄂尔多斯的发展注入强劲的活力。

人文环境  鄂尔多斯常住人口相对单一，以东胜附近的本地居民为多。在当地一些正式场合还是日常交流多用本地方言，普通话使用较少。城市高楼林立，街上行人不多，人们出行基本都是开车，公共交通使用人数较少。当地人生活安逸富足。

旅游     鄂尔多斯市的 旅游 资源丰富，如鄂尔多斯大草原，响沙湾，成吉思汗陵等都是不错的选择，自驾游鄂尔多斯也别有一番风味。

在本世纪的头十年，鄂尔多斯这个名不见经传的内蒙古三线城市，却创造了一系列的经济神话。在最鼎盛的2007年，鄂尔多斯地区生产总值同比增长高达25.8%，财政收入更是增长38%！这个增长速度，即使是放在年均增长达到10%的中国，也是很疯狂的一件事情。

但是，鄂尔多斯的经济增长是建立在资源基础上的。资源型城市似乎总难以逃脱"建设-发展-萎缩-报废"宿命。长期依赖资源的开采，忽视产业的多元化发展，技术的创新，加上环境污染，让城市不可避免走向衰亡。

鄂尔多斯的经济神话的破灭始于2011年底，煤炭量价狂跌，楼市出现低迷，鄂尔多斯这个富裕煤都陷进债务危机。显然，单一依靠煤炭资源，产业结构单一，产业链短，粗放生产，导致环境恶化，产能落后，同时热衷房地产的投机买卖，这让鄂尔多斯的发展之路越走越窄，泡沫隐患重重，终于一夜之间，神话破碎。

在这一轮的经济降温中，鄂尔多斯经济增长速度下滑严重，2011年还有15.1%的增速，到2015年就下滑到7.7%，几乎腰斩。到2017年进一步下滑到5.8%，还不及最高峰2007年的四分之一。

近年来，鄂尔多斯也在谋求经济转型。一是延长煤炭产业链，在煤改气、煤化工等方面有了很大进步，产业链也延长了，附加值也提升了。二是发展其他制造业，将装备制造基地作为强力引擎，引进500强企业和高新技术产业。目前，鄂尔多斯的非煤产业增加值占工业增加值的比重接近50%，已经有很很大提高，一煤独大的局面正在改观。

2011年前，鄂尔多斯经济增速连续9年都是内蒙古的状元。随着民间借贷和房地产坍塌，加上煤炭市场跌至冰点，鄂尔多斯经济遭到重创。近两年来，煤炭价格回暖，棚改货币化深化，鄂尔多斯获得走出低谷的喘息机会。

鄂尔多斯是典型的能源型城市。近两年，鄂尔多斯煤炭价格持续回暖。2017年，鄂尔多斯煤炭均价每吨307元，涨幅48%。2017年，鄂尔多斯煤炭产量6亿吨，同比增长6.7%；销售煤炭6.2亿吨，同比增长14%。

2017年鄂尔多斯GDP3579.81亿元，扣除价格因素，同比增长5.8%。

不过，鄂尔多斯的财政压力依然巨大。2017年，鄂尔多斯财政收入356亿，同比增长5.1%，财政支出477亿元，同比下降15.1%。同时，鄂尔多斯工业投资在2017年恢复了下滑趋势，全年工业投资1749亿，同比下降7.8%，吸纳产业的能力仍未复苏。

鄂尔多斯是典型的一市两区，老城区东胜和新区康巴什。康巴什，曾因2010年美国《时代》周刊一篇报道《中国鄂尔多斯：一座现代鬼城》，引发世界关注。

2010年～2015年，康巴什房价长期徘徊在每平方米4000元～5000元，但随着这两年去库存加速，康巴什成为最大的受益者。

鄂尔多斯2016年、2017年的货币化安置比例分别达到了94.5%和100%，这在全国棚改货币化过程中首屈一指。通过棚改，鄂尔多斯去库存效果显著。2016年和2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别为589.8万和511万平米。

棚改也成为助推房价回升的主力。目前，康巴什房价已迅速上涨到10000元，翻了一倍还多，逼近康巴什区房价 历史 最高水平。不过，康巴什小区的入住率依然偏低。

老城区东胜房价徘徊依旧，均价5到6千每平米，略有回升。

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最新的信息是，“鬼城”逐渐抬头，房价重新回到每平米万元的水平。

在2010前后，随着房地产泡沫的破裂，鄂尔多斯被称作鬼城，就是一大堆一大堆的空置新房，连一个人影都没有。真的让人想之恐怖。

虽然说房价徘徊在4000元-5000元之间，但成交寥寥，怕是给人住都没人要了。

回顾过往，2006年，在煤炭产业带来的资金爆炒下，鄂尔多斯房地产业开始飙升，一两年内从每平方米1500元涨至5000~6000元。2010年是最疯狂的时候，有些地区的房价达到每平方米2万元，人均3~4套房子。

如今，事情似乎有较大的变化。

2018年6-7月的新闻，多是积极的报道。

比如有媒体报道“借力棚改货币化 昔日鬼城鄂尔多斯房价大涨”，《证券时报》7月26日刊文“鄂尔多斯新区房价回升：如何摘掉鬼城帽子”，都在说，房价在过去两年迅速突破10000元/平米大关，重回 历史 最高水平。

《证券时报》调查发现，东方纽蓝地、锦绣山庄、金信翰林苑、华莹馨城等小区均价已过万。就连“公务员小区”，该片区房价最低时跌至每平方米2000元，现已涨到5000元左右。

政策刺激让鄂尔多斯的库存得以快速消化，有棚改货币化安置、房票制、政府回购等政策。根据官方数据显示，鄂尔多斯2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到94.5%和100%，如此高的货币化安置比例，全国罕见。

鄂尔多斯是典型的一市两区，康巴什区是新区，各种条件都比老区东胜区好许多。所以从鄂尔多斯整体来看，房地产市场很难说已恢复 健康 。烂尾楼依旧随处可见。

一个城市的 健康 持续发展，需要可持续的产业得以维持，鄂尔多斯的未来，依旧让人忧心忡忡。

受棚改带动的三四线城市房价上涨，短期内或促使需求暴涨，中长期看，依旧难言乐观。

鄂尔多斯是典型的掏空身体求外表的一个城市，按照鄂尔多斯的实际能力，怎么做也无法达到前些年的“辉煌”。

但是，鄂尔多斯前些年确实“辉煌”了，“辉煌”到刺伤了很多人的眼睛。

只是，这样的“辉煌”，只会留下今天的萧条。因为，鄂尔多斯玩的是掏空身体的方式。凭借能源价格上涨带来的暂时繁荣，开始大搞房地产，并用房地产制造虚假繁荣，与能源的繁荣互为作用，掏空城市资源，透支城市未来。

想一想，象鄂尔多斯这样的制造业等都不怎么发达的城市，就靠能源和房地产能够支撑多久呢？在能源价格出现大幅下滑以后，支撑鄂尔多斯“辉煌”的基础没有了，房地产也就迅速崩盘了。没有了这两大做支撑，还能维持得下去吗？所以，对鄂尔多斯来说，实际已经是一个徒有外表的城市。毕竟，没有制造业，没有良好的创新条件，没有有效的工业投资和服务业投资，等待鄂尔多斯的，就是重新开始，踏踏实实地做一些符合实际的事，发展一下制造业。眼下所谓的经济开始复苏，并不是鄂尔多斯经济复苏的体现，而是煤炭价格上涨带来的新的虚假繁荣。鄂尔多斯要想真正走出困境，只有依靠发展实体经济，用实体经济弥补前些年发展留下的畸形结构。

未来的鄂尔多斯，可以充满信心，但前进的道路之崎岖，可能比很多城市都要更加艰险一点，困难更多一点。

鄂尔多斯的过去的辉煌的，因为鄂尔多斯是改革开放30年来的18个典型地区之一，是内蒙古的经济新兴城市，曾经在整个中国也是大大有名的存在，房价也因此不断上涨，但最近几年因为资源枯竭等问题鄂尔多斯现在是真的衰落了。

房价方面，从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下鄂尔多斯经济发展的十分火热，等到了2011年的时候鄂尔多斯的部分地区的房价就已经涨至两万多，但现在因为种种原因鄂尔多斯的房价已经跌倒了三千元，而且还无人问津。更可怕的是因为房地产遇冷，很多在鄂尔多斯的项目都已经停工了，也就是说传说中的烂尾楼。

经济方面，虽然在经过了房价腰斩之后，鄂尔多斯的经济受到了很大的影响，但瘦死的骆驼比马大，如果仅仅放在内蒙古来看，鄂尔多斯依旧是内蒙古经济最强大市区，数据显示2016年鄂尔多斯全市人均GDP高达21.55万元， 排名 全国第三。

不过鄂尔多斯毕竟是依靠资源发展起来的城市，随着资源能量的升级换代，以后鄂尔多斯的优势可能会逐渐消失，所以笔者认为未来鄂尔多斯的发展重心要朝着 旅游 方面进行发展，毕竟鄂尔多斯的 旅游 资源崖还不错。

外国人说中国人穷，基础设施很差，结果是完全相反；外地人说康巴什是鬼城，没人，结果是鄂尔多斯当地人一房难求，每天堵车，风景好的不得了。没有实践就没有发言权，请实地看了再发言，要不让当地人笑话你没文化！

鄂尔多斯金融危机

“鄂尔多斯的金融危机”，也是当地民间借贷史上遭遇的首场危机。而在危机显露之前，民间借贷链条上的各利益相关者——地产企业、炒房者、债权人以及各色民间金融机构，均是这一击鼓传花过程中的“赢家”。

煤炭开采、拆迁带来滚滚财富，民间财富以高利贷形式参与房地产开发，卖房、炒房带来超额回报……但随着2010年房地产调控政策，将房价“只涨不跌”的预期打破，鄂尔多斯持续数年且皆大欢喜的全民借贷游戏也难以为继。

不过，这场由“全民放贷”到“人人自危”的危机过程，也成为鄂尔多斯当地居民领悟财富创造与风险教育的“生动课堂”。同时，这场危机也给当地政府带来一次难得的重新审视经济增长模式与民间金融管理的机会。

扩展资料

鄂尔多斯"楼市变债市"调查：全民放贷变全民讨债

2012年8月的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。

康巴什新区早已成为一座大量房屋无人居住的“鬼城”，老城东胜区也变身一个充满着钢筋水泥烂尾楼的“怪胎”。

一位当地人说，从去年10月份开始，这些工程就再也没有动过。鄂尔多斯90%以上的家庭都拿出了钱投资房地产，如今，这些钱都变成了尚未完工的钢筋水泥。

2012年的夏天，这座中国最富的城市弥漫着“缺钱”的声音：房地产开发商资金链断裂，四处躲债，在建项目纷纷停工；而通过民间借贷将财产投入房地产的老百姓，则担心自己是否会血本无归。

参考资料来源：人民网-鄂尔多斯"楼市变债市"调查：全民放贷变全民讨债

参考资料来源：中国新闻网-鄂尔多斯：走过民贷的危机与救

鄂尔多斯楼市会不会崩盘?现在多少一平

这个话不好回答呀

不能说会

也不能说不会

就我目前所知道的

这里房价还真不是开玩笑的！

据说这里的人（本地人）人均头上有3套房呐，还在继续大量盖着！

外地来打工的没房子也买不起

很多买起房子的也不来这里买！

别说房价了

就是租房子都成问题了，年初的时候找房子，市里80平米左右吧，最少也要4W好几

每个小区里的空房子比比皆是！

大量的房子盖起来，但是买的人寥寥无几，而且很多地产老板是用高利贷在扛着，民间高利贷好像现在也不好弄了，银行貌似也不给办理贷款。

剩下的你说呐！

最近没怎么在东胜呆，知道也就是这些！

鄂尔多斯的 房子怎么就崩盘了？？？

第一，全国形势，全世界经济都走下坡路了，走出中国的鄂尔多斯，走的越高，摔得越深，鄂尔多斯发地产已经发展到叠峰，现在经济危机前走下滑是正常。

第二，鄂尔多斯房地产相对过剩的开发量，开发者是在高峰期，按炒房客的需求开发的，不是按实际人口使用量开发的。

第三，房价的涨势和其他地方不一样，这里房价是和卖地经济一起飞起来的，所以和经济已一起暴跌也正常。何况全世界经济下滑，中国经济更下滑的时刻。

第四，房地产的主要经济来源民间借贷，还有就是银行贷款，总之一句话房地产没有本钱，钱都是借来的。而且借的还是高利贷，银行的钱加上送礼，请客什么乱七八糟也一样比民间的利息差不了太多。要不开发商脑子进水了，放下便宜的不用，干嘛用贵的。

第五，实际本地鄂尔多斯人口相对其他城市人口太少。外来人口，对这里的生活环境，气候环境不习惯。创文明城市，都不让大多数饭店开业，人赔钱，消费还高。房租高，而且鄂尔多斯做生意的主要是外地人，人家没钱赚人家都走了，剩下本地人高利贷踏活了。

第六，鄂尔多斯主要经济增长点----煤，由于人民币升值停产了，引进外国便宜煤了。给本地经济不能创收了，政府都没钱了。

第七，新城-----康巴什离旧城开发过于太远了，新旧衔接不上了。旧城拆迁太多，所以导致房价涨的太快了，所以现在也该歇歇了。

鄂尔多斯为什么房价崩盘

在温州危机之后，鄂尔多斯这座“放贷之城”正引起前所未有的关注。

近日，鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金的自杀事件，让这座城市的民间借贷链条陷入恐慌。

“主要是人们的一种恐慌心理，国内其他地方出现的民间借贷问题被媒体报道后，当地人就很担心，大家都想把钱尽快收回来。”一位知情人告诉记者。

这一切都源于楼市的寒冬。在分析人士看来，高空置率、天量供应、低迷销售，这座快速崛起的地产新城正在面临一场危机。

“鄂尔多斯的情况并不像外界说的那么夸张，楼市目前只是处于低潮期。”鄂尔多斯东方纽蓝地项目的销售经理车双说。

这代表了当地房地产人士的主流观点。他们眼中，这个城市聚集着大量的财富，这是没有任何虚假成分的。

一面是外界认为的楼市泡沫，一面是当地人对城市发展的坚定信心，到底哪个才是真实的鄂尔多斯？

昂贵的城市与稀少的人口

鄂尔多斯东胜区到康巴什新区的快速路上，可以看到云计算产业基地、国家装备基地两块醒目工业园区指示牌，大部分当地人都相信这些园区代表着城市未来的工业发展。而康巴什新区的漂亮城区，则展示了鄂尔多斯今天的财富。

在康巴什新区，有干净宽敞的街道、密集的绿化、气派的政府大楼以及颇具民族风格的歌剧院，新区中的公交车甚至全部免费，整个城市的整洁与宁静让人感觉这里像一个富裕的欧洲小城。

但在曾被誉为“鬼城”的新区中，人流和商业依然显得不足。据出租车司机介绍，整个康巴什新区只有60辆出租车，记者在城区中穿行，看到巡逻警车的概率比看到出租车要大得多。

这导致康巴什的房屋空置率居高不下。据记者在夜晚的观察发现，这里小区的入住率一般在20%~30%之间，位置偏一些的甚至更低。

但即使大量房屋空置，这里的二手房租售却一房难求。以位于北京师范大学鄂尔多斯附属学校东侧的金信翰林苑[最新消息 价格 户型 点评]小区为例，大部分业主当初以每平方米三四千元购入，目前该小区的二手房价格在10000元/平方米左右，但几乎没有出售房源。一套120平方米的三居室年租金在5万元左右，同样也没有出租的房源。而在内蒙古首府呼和浩特，同样面积的房子年租金不过3万元。

这也已成为鄂尔多斯空城的根源之一，当地的高租金、高物价正成为阻碍外来人口流入的屏障。在康巴什的街头，除了能看见一些建筑工人的身影外，外地人的面孔十分少见。

“政府在忙着做大城市，但现在是盘子做大了，可盘子里面却没有菜。”一位业内人士这样看待鄂尔多斯目前的发展困局。